房地产又出现了一种新的内卷模式。

都说咫尺房企很卷，卷居品，卷展示，卷拜托。其实还有一种卷，那就是卷速率上。

天然高盘活已淡出东谈主们视野，但房企关于开辟效能的追求并莫得住手，加速开辟节拍，裁减预售周期，在现时是一个精深现象。有的步地，上昼九点拿地，十点已进场施工；有的步地从拿地的首开只用了 46 天，还作念出了近万方的实景示范区；预售周期压缩至六个月以内的步地更是比比齐是。

可以说，房企其实从未走出"速率"的惊怖。这也给东谈主一个错觉，通盘这个词行业省略又回到了 2018 年阿谁纯属的年代。

01 首开周期最短不足 2 个月，步地开辟节拍精深提速

提及高盘活，就不得不提碧桂园当年最着名的" 456 "模式：拿地 4 个月开盘，5 个月现款流回正，6 个月资金再盘活。

高盘活的中枢蓄意是提高资金轮回掌握率，实现改造开辟。这一模式，与高欠债、高杠杆并成为地产的"三高" 模式，在前些年大为盛行，是房企实现快速膨胀的中枢火器。

现时，地产已昔时了追求限度的阶段，尤其是跟着大部分房企投资缩水，改造开辟基本已不复存在了。但这并不料味着房企不再刺目开辟效能，相背的，这两年地产步地开辟提效趋势相配昭彰。

比如说，从拿地到谋划的周期，许多步地已裁减到七天以内。

有自媒体在本岁首作念了个统计，2023 年杭州新拍地块从出谋划的时刻最快都在七天傍边，其中，中天开辟的一个步地，拿地 6 天户型图便仍是敲定。

杭州上半年运营效能最快的 5 个步地，从拿地到首开的时刻仅为 66 天或以下。其中最快的是滨江 · 听翠轩，仅用了 46 天便作念完毕近万方的实景示范区。

再看另一个城市西安，克而瑞的数据走漏，2024 上半年西安新盘平均预售周期 9 个月，有简单一半的步地预售周期在 6 个月以内。头部房企的开辟提速尤为昭彰，龙湖、中海、保利等房企，预售周期最短都已铁心在 3 个月以内。

房企为什么这样"急"？

家喻户晓，关于投资量强大的地产步地而言，时刻即是最大的资本之一。这极少放在职何时候都是一致的。相较之前几年，房企咫尺资本压力焦过之而无不足。毕竟在行情好的年份，晚开盘可能仅仅赚得少些，咫尺晚开盘可能不啻是赚少了，还可能是由盈转亏。

此外，压缩首开周期，亦然为了支吾现时复杂多变的市集方位。

一方面，早入市，才调在急巨变化的环境中争取更多的细目性。 地产仍处于改革期，行情变化、政策变化随时发生，对房企来说，以最快的速率入市才是最安全的。

为什么这样说呢？ 举个例子。

前不久，明源君在一篇著述中聊到了拍地计容放宽的现象。以广州为例，旧年 11 月出台计容新规，允许阳台面积占到套内建面的 20% ；而本年针对优质地块伸开 " 高品性住宅 " 试点，先后拍出了几宗阳台面积占比 25% 、 30% 的地块。

这意味着，市面上很快就会出现一批得房率逾越 130% 的屋子。岁首得房率 100% 的步地还为东谈主津津乐谈，没几个月时刻被自后者吊打了。

除了政策风险外，市集快速波动也迫使房企不得不加速开辟节拍。

现时市集颤动通常，可能这个月还可以，下个月就弗成了。大环境留给每个步地的窗口期都很短。最快的速率上市，才调在急巨变化的环境中赢得更多细目性。

另一方面，房企计谋高度趋同，提早入市才调先下手为强。

最近几年房企从投资布局，到居品谋划上呈现出了高度一致性：向中枢城市中枢肠段靠拢，向改善及豪宅居品发力。

计谋高度趋同，加重了居品同质化竞争。

现时市集处于供过于求情景，步地与步地之间的竞争，可以说到了裸体肉搏的进程。早入市的步地可能分到一碗汤，晚入市的步地可能连碗都摸不到。这种态势下，提早入市才有契机霸占先机，先下手为强。

02 开辟提效是系统性工程，考研房企笼统管明智商

不管从客不雅环境如故主不雅意志的维度，房企都有开辟提速的诉求。对此，头部房企也赐与了富足的可贵。

比如华润置地，旧年就仍是提议对标工期与拜托。本年里面开展优秀城市和优秀步地对标，中枢是将那些又快又好的全维实景展示的步地训戒在里面扩散、复制。而全为实景示范区的打造效能及速率，也被列入了各城市总的 KPI。

据说，从拿地到全维实景示范区盛开，华润置地最快只需 85 天就能完成。

绿城在运营效能提高效能昭彰。阐明半年报，今 2024 年上半年，新步地从拿地到开工、经营性回正周期平中分袂提速 0.4 个月和 2.1 个月，分袂达到 1.7 个月和 9.5 个月。

在其重心城市，数据对比更为昭彰。其中杭州拿地至经营性回正周期由 8.8 个月裁减至 7.1 个月；西安拿地至首开周期更是由 6.7 个月大幅裁减至 3.5 个月。

那么，头部房企是何着实现开辟乃至举座运营效能提高的？

1、开辟节拍提速，需各部门协同作战

要卷速率，还要卷品性；要让雇主景色，更要让客户招供，典型的既要又要还要且要。

因为，即即是相通的首开周期，咫尺达成的难度也比昔时要高得多。因为咫尺大部分步地，都在作念全维实景示范区，也就是要把平定拜托后一部分场景提前完结，除了传统的售楼处、样板间外，还包括社区大门、公区园林景不雅、建筑外立面乃至会所、地库等。

绿城有个步地的示范区，致使把通盘这个词景不雅中轴线都作念完，杰出于将半个社区园林景不雅都提前呈现的。还有一些步地把售楼处和社区会所作念了交融，会所业态提前招商运营，首开阶段会所的交易、餐饮乃至西宾机构已参预运营了。

这一轮房企开辟提效，十足是个系统性工程，考研的是营销、工程、资本、遐想乃至招商等各专科的长入作战智商。

2、各项责任充分前置，实现拿地即开工

说到开辟效能，全球最牵记的是如故工程质料打扣头。若是仅仅纯粹通过抢工赶工来提速，将节点压力一齐压在工程端，天然免不了受影响。

事实上，开辟提效最垂危的是将责任充分前置。

例如来说，有的步地前脚刚拍完地，后脚施工队就进场了，中间确凿是无缝不时。

实现"拿地即开工"，主要要得志三个条款：有图，有证，有东谈主。

图纸前置早已不是崭新事。在拿地之前，大都的前期责任，比如地块测算、客户接洽、居品定位等都已提前完成。房企带着遐想决策去拿地，有的致使连地库的效能图都作念好了。有的步地挖机和钻机都等在场外，只待竞拍一完成，立时就进场开挖。

东谈主的问题更好科罚。头部房企都有计谋协作单元，提前打好配好，随时准备开工。

再说说证照的问题。肤浅来说，步地必须赢得树立工程施工许可证才调开工。昔时"拿地即开工"的步地，多数涉嫌无证施工，要濒临处罚。

而现时，为了提高房企的拿地积极性，各地纷纷优化拍地历程，将拿地即开工变成一种合规操作。

比如广州平直提议为房企提供"全链条保姆式"的地皮出让事业，通过优化供地圭表，让房企实现"拍地即进场"、"拿地即开工"。

守旧房企将遐想决策编制前置，由谋划和天然资源部为拿地企业提供技巧疏导并出具技巧审查见地，树立单元可凭该见地开展施工图遐想审查等责任，等企业平定完善用地手续后，可 3 个责任日内核发树立工程谋划许可证。

南京九月份出台的新规指出，房企可凭地皮出让条约请求办理树立工程谋划许可证和施工许可证；且经请求之后，凭条约可提前进场开展地皮勘测、施工等责任。

有了政策的守旧，地产步地开辟提效更是水到渠成的事了。

3、居品及历程模范化，开辟全过程提效

提到图纸前置，这就不得不提一下居品模范化。因为，这是房企快速出图、前置出图的要津。

以前高盘活期间，地产行业有种说法："一套图纸通用宇宙"，以此来态状极致的居品模范化。

天然略显夸张，但不得不承认的是，模范化依然是房企降本提效增质的垂危技能。

以滨江为例，在其大本营杭州，滨江的开辟效能一直处于率先位置，这与其居品高度模范化有密切干系。

以本年面市的杭州滨运锦绣里为例，26 万方超等大盘，从拿地到开盘仅用了 4 个月，况且是千里广场、会所、地下恒温泳池等实景展示。

坊间有个别传说，滨江在杭州，几个楼盘可以共用一个售楼处。其模范化进程之高可见一斑。

而高度模范化的居品要抓续受到市集有趣，居品需要阻挡迭代更新，在市集考据中保抓进化。

比如在居品模范化上，滨江建树了" A+ 定制、A+ 豪华、A+ 经典、A 豪华、A 经典、A 惬意、B 豪华、B 经典、B 惬意、C 豪华、C 经典、C 惬意、D 豪华、D 经典、D 惬意"共四大居品体系十五个模范版块的完好居品模范化体系。

拿地之后，遐想可以快速的从居品库里面筛选各项模范进行组合、优化，快速的变成新的居品决策，极大的提高了步地从定位、决策遐想、招标到材料采购等各开辟要领的效能。

在工程照应上，模范化相通弘扬着降本提效的作用。

咫尺，滨江建树了《样板先行轨制》、《工程防渗漏水管铁心度》、《隔音降噪专项管铁心度》、《门窗系统专项管铁心度》、《制品保护轨制》、《交房验房轨制》等等一系列工程照应模范化轨制，提高责任质料铁心的效能与准确进程。

除了图纸和证照，"东谈主"的成分相通影响步地开辟提效。滨江多年来变成了一批供应商戎行，两边协作交流资本，照应效能高，已变成了滨江一个难以复制的上风。

结语

在地产高速发展的期间，咱们常说房企只须勉力驱驰才调留在原地。

天然以限度轮骁雄的期间已昔时，但房企似乎没法慢下来。

所谓"快"，不再是追求资金快速改造，而是追求步地各历程提效，省去无谓要时刻忽地，并支吾外部环境的急巨变化。而这，其实亦然对房企笼统实力提议了不小的考研。

本文来自微信公众号"明源地产接洽院"云开体育，作家：言之，36 氪经授权发布。